Nhà xây trên đất không có Sổ đỏ có được bồi thường không?

Điều kiện nhà ở được bồi thường

Điều 88 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

• “1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
• 2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.”.

Căn cứ theo quy định trên thì nhà ở được xây trên đất không có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) sẽ được bồi thường nếu đó là tài sản hợp pháp.

Vấn đề cần làm rõ là khi nào nhà ở được coi là tài sản hợp pháp. Để biết nhà ở là tài sản hợp pháp hay không phải căn cứ theo từng trường hợp cụ thể.

Trường hợp 1: Xây nhà phải có giấy phép xây dựng

Một trong những căn cứ để xác định nhà ở là tài sản hợp pháp thì phải có giấy phép xây dựng nếu thuộc khu vực phải có giấy phép trước khi khởi công. Tại hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải có giấy tờ hợp pháp về đất đai (Giấy chứng nhận hoặc các loại giấy tờ khác).

Căn cứ Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP, giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng là một trong những loại giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
• Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp gồm:
  • Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 được hướng dẫn chi tiết tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
  • Hoặc giấy xác nhận của UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận, gồm:
  • Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có)
  • Hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tóm lại, đối với nhà ở phải có giấy phép xây dựng thì trước khi khởi công phải có giấy phép hoặc phải thuộc trường hợp được hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép, trái phép. Theo đó, ngay cả khi đất không có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) thì vẫn được cấp giấy phép xây dựng, khi đó được coi là nhà ở hợp pháp.

Trường hợp 2: Nhà ở được miễn giấy phép xây dựng

Mặc dù được miễn giấy phép xây dựng nhưng không phải xây dựng tùy ý mà phải có đủ điều kiện theo quy định pháp luật

Phải sử dụng đúng mục đích sử dụng đất. Người dân chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở. Trường hợp đất không có Giấy chứng nhận phải có một trong những giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất có mục đích là đất ở, cụ thể:

• Một số loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp mà không phải là Giấy chứng nhận như: Giấy tờ về quyền sử dụng đất để chứng minh có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.
• Xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Khi nào nhà ở không được bồi thường:

Điều 92 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất gồm:

• Nhà ở gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất, cụ thể
  • Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.
  • Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất.
  • Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định Luật Đất đai 2013 mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
  • Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm.
  • Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm.
  • Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.
  • Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn
• Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng
• Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trên đây là quy định giải đáp về việc nhà xây trên đất không có Sổ đỏ có được bồi thường không? Theo đó, nhà xây trên đất không có Sổ đỏ vẫn được bồi thường nếu là tài sản hợp pháp (thế nào là tài sản hợp pháp thì phải xác định theo từng trường hợp cụ thể như phân tích ở trên).